營改增后大數(shù)據(jù)背景下的最新土地增值稅清算實(shí)操大全專題（鄭州，12月22-23日）
【舉辦單位】北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng) www.mdpxb.com 中國培訓(xùn)資訊網(wǎng) www.e71edu.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓(xùn)日期】2017年12月22-23日
【培訓(xùn)地點(diǎn)】鄭州
【培訓(xùn)對象】各房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理、總會計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會計(jì)以及稅務(wù)咨詢公司財(cái)會辦稅人員等。

【課程背景】
按照河南省地方稅務(wù)局稅收征管工作安排，從去年下半年開始對全省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的完工項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模的清算工作。本次清算規(guī)模之大、力度之強(qiáng)、戰(zhàn)線之長、手段之先進(jìn)、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人員數(shù)量是歷年來最多的以外，很多地區(qū)都引用了“清算軟件”。從前期已經(jīng)完成的清算項(xiàng)目來看，存在問題的項(xiàng)目眾多，補(bǔ)交稅款的數(shù)額巨大，絕大部分企業(yè)和項(xiàng)目，都因納稅人對國家政策把握不清和操作失誤不同程度的存在問題。
為了幫助大家盡快熟悉稅收政策，把握清算方法，降低清算風(fēng)險(xiǎn)，我們再一次組織土地增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)。本次培訓(xùn)為“河南省土地增值稅清算專場”，將緊密結(jié)合：國發(fā)〔1993〕138號、財(cái)法字〔1995〕6號、財(cái)會字〔1995〕15號、國稅函發(fā)〔1995〕110號、財(cái)稅字〔1995〕48號、國稅函〔1999〕112號、國稅函〔2000〕687號、財(cái)稅〔2006〕21號、財(cái)稅〔2006〕21號、國稅發(fā)〔2007〕132號、國稅發(fā)〔2009〕91號、國稅函〔2010〕220號、國稅發(fā)〔2010〕53號、財(cái)會〔2016〕22號、國家稅務(wù)總局2016第70號公告，以及“河南省地方稅務(wù)局在營改增前后出臺的土地增值稅最新政策”進(jìn)行詳細(xì)講解與剖析。
本次課程全部采用真實(shí)的案例——真實(shí)的情景再現(xiàn)、真實(shí)的處理結(jié)果，全部案例都來源于全國各地稅收執(zhí)法實(shí)踐。希望通過本次培訓(xùn)，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實(shí)操能力，讓大家的清算水平再上一個(gè)新臺階。

【課程大綱】
第一部分：土地增值稅征收管理
一．土地增值稅針對哪些單位和個(gè)人征收
二．土地增值稅針對哪些業(yè)務(wù)征收
【案例01】房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是
否應(yīng)征收土地增值稅？
【案例02】房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？
【案例03】委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務(wù)雙方一般如何進(jìn)行會計(jì)核算？
三．預(yù)繳土地增值稅時(shí)應(yīng)注意哪些問題：
四．在哪些情況下要對土地增值稅實(shí)行核定征收
五．開發(fā)普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產(chǎn)有哪些稅收優(yōu)惠
六．以房地產(chǎn)進(jìn)行的“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應(yīng)征收土地增
值稅？
【案例04】營改增后以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，
以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式
取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？
七．以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)是否應(yīng)征收土地增值稅？
八．開發(fā)建設(shè)保障性住房是否應(yīng)征收土地增值稅
第二部分：土地增值稅竣工清算
一．土地增值稅清算必須符合那些基本條件
【案例05】在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對國稅發(fā)187號、國稅
發(fā)91號文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）
售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？
二．土地增值稅清算時(shí)“清算單位”如何確認(rèn)
【案例06】國稅發(fā)187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審
批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期
項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和
“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？
【案例07】清算時(shí)，同一項(xiàng)目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應(yīng)
將開發(fā)產(chǎn)品分為幾類清算？ 銷售房屋時(shí)，贈送開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)如何計(jì)算
土地增值稅？
【案例08】清算時(shí)，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
三．營改增后土地增值稅收入包括哪些內(nèi)容，如何計(jì)算？
四．代收款項(xiàng)應(yīng)如何處理
五．發(fā)生哪些業(yè)務(wù)應(yīng)視同銷售收入處理
【案例09】營改增以后在實(shí)際工作中，發(fā)生視同銷售行為，應(yīng)如何處置？
六．土地增值稅清算時(shí)以什么為依據(jù)確認(rèn)清算收入
七．違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入
八．清算時(shí)對清算收入偏低如何確認(rèn)
【案例10】政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格回購安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不
動產(chǎn)收入？
九．清算收入審核的方法和內(nèi)容
（一） 收入審核的方法
（二） 收入審核的內(nèi)容
十．清算時(shí)可以扣除的項(xiàng)目包括哪些內(nèi)容
十一．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括什么？
【案例11】在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何
計(jì)算扣除？同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如
何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
【案例12】清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是
否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？
【案例13】清算時(shí)，地方政府、財(cái)政部門以各種名義給予房地產(chǎn)開發(fā)公司的返還
款在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？
【案例14】未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑
據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？
【案例15】經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金
抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣
除？
【案例16】開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷
補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無票據(jù)，
差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。
【案例17】母公司購得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全
資子公司，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，
將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，總
公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的
付款單位為總公司，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，此票據(jù)是否允
許扣除土地價(jià)款？
【案例18】改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)無票據(jù)，清算時(shí)土地成本
如何扣除？
十二．開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本如何確認(rèn)
（一） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
【案例19】房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？
【案例20】開發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算？
（二） 前期工程費(fèi)：
（三） 建筑安裝工程費(fèi)：
【案例21】單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應(yīng)該如何
計(jì)算分?jǐn)偅?br /> 【案例22】國稅發(fā)187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如
何理解？
【案例23】清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合
銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？
【案例24】開發(fā)項(xiàng)目涉及甲供材的，雙方如何進(jìn)行會計(jì)核算實(shí)務(wù)。
【案例25】在土地增值稅清算的時(shí)候，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的
部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目。
（四） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：
（五） 公共配套設(shè)施費(fèi)：
【案例26】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)
機(jī)關(guān)如何掌握？
【案例27】公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？
【案例28】清算時(shí)，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”
是否允許扣除？
【案例29】規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
（六） 開發(fā)間接費(fèi)用：
【案例30】計(jì)算土增稅時(shí)，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？
【案例31】房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、
開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
【案例32】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費(fèi)、建筑安裝
工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或
不實(shí)的，應(yīng)該如何處置？
十三．開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用如何確認(rèn)
【案例33】為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本
的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？
【案例34】《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？
關(guān)于借款費(fèi)用的扣除應(yīng)如何把握？
【案例35】房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？
委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、
單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，
費(fèi)用是否可以扣除？
【案例36】企業(yè)的下列費(fèi)用支出屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？
【案例37】為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？
十四．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)：
【案例38】營改增以后清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
十五．清算時(shí)其他扣除項(xiàng)目金額如何計(jì)算
十六．轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算：
【案例39】營改增以后轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？
十七．扣除項(xiàng)目審核的方法和內(nèi)容：
（一） 成本檢查的方法：
（二） 成本檢查的內(nèi)容：
十八．項(xiàng)目橫跨營改增前后土地增值稅清算時(shí)應(yīng)納稅款計(jì)算：
【案例40】清算綜合案例
十九．增值稅背景下土地增值稅清算后應(yīng)納稅款的計(jì)算：
【案例41】清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

【講師介紹】
楊老師,曼頓培訓(xùn)網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的涉及到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡潔、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

【費(fèi)用及報(bào)名】
1、費(fèi)用：培訓(xùn)費(fèi)3380元（含培訓(xùn)費(fèi)、講義費(fèi)）；如需食宿，會務(wù)組可統(tǒng)一安排,費(fèi)用自理。
2、報(bào)名咨詢：4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鮑老師
3、報(bào)名流程：電話登記-->填寫報(bào)名表-->發(fā)出培訓(xùn)確認(rèn)函
4、備注：如課程已過期，請?jiān)L問我們的網(wǎng)站，查詢最新課程
5、詳細(xì)資料請?jiān)L問北京曼頓培訓(xùn)網(wǎng)：www.mdpxb.com (每月在全國開設(shè)四百多門公開課，歡迎報(bào)名學(xué)習(xí))