非公取地：土地一二級聯(lián)動開發(fā)與收并購專篇（南寧，11月7-8日）
【舉辦單位】北京曼頓培訓網(wǎng) www.mdpxb.com
【咨詢電話】4006820825 010-56133998 13810210257
【培訓日期】2020年11月7-8日
【培訓地點】南寧
【培訓對象】
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者

【課程背景】
城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風險對政府融資平臺的融資限制，大規(guī)模實施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與一級開發(fā)可能性越來越大。土地一級開發(fā)由于政策、法律等限制，與二級開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。
企業(yè)參與一級開發(fā)能有利于實現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；但是，開發(fā)過程中一旦一級開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理一級開發(fā)的問題是企業(yè)必須面臨的選擇。
另一方面，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入存量優(yōu)化階段，整個行業(yè)面臨大洗牌，行業(yè)集中度近期不斷提升，收并購獲取土地的投資方式開始異軍突起，在投資獲地中的占比不斷提高。與公開市場獲地不同，非公市場的收并購具有信息不對稱、交易方式復雜、交易價值難以判斷等特點，如何處理好交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計與風控，是收并購模式的重中之重。

【課程大綱】
第一部分：一級開發(fā)機遇與發(fā)展現(xiàn)狀
Part 01：土地一級開發(fā)與城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史
1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史
2、土地一級開發(fā)在城鎮(zhèn)化中承擔的主要職責
■土地一級開發(fā)的主要職能
■土地一級開發(fā)的主要流程
■土地一級開發(fā)的主要參與主體與資金運作方式
■案例：常州市新北區(qū)土地一級開發(fā)的歷史分析
Part 02：土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸與未來趨勢
1、土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸
■供給側(cè)改革與政府隱性負債
■物權(quán)法與產(chǎn)權(quán)分割對土地開發(fā)帶來的主要影響
■區(qū)域下沉之后的經(jīng)濟破題思路
2、土地開發(fā)的未來趨勢
■一二線城市中心區(qū)的舊改訴求
■三四線城市的片區(qū)開發(fā)（文旅開發(fā)）訴求
■經(jīng)濟性弱化、產(chǎn)業(yè)性提升的綜合訴求
■監(jiān)管控制與政策引導的綜合訴求
Part 03：一級開發(fā)的現(xiàn)行政策梳理
1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析
■城市更新政策
■棚戶區(qū)改造
■鄉(xiāng)村振興與老舊小區(qū)改造
■民間資本參與土地整理的相關(guān)規(guī)定
2、重點城市的政策解析
■深圳與珠三角的城市更新政策
■北京的舊改政策
■上海的老舊小區(qū)改造政策
Part 04：一級開發(fā)的規(guī)范與要求
1、我國現(xiàn)行法律體系對土地管理的要求
■操作主體：政府、土地儲備中心、城投公司、二級開發(fā)公司
■政策資金通道
2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關(guān)規(guī)定
■國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；
■土地出讓金的收支兩條線；
■土地儲備金管理
■相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題…
3、土地一級開發(fā)操作主體的變遷

第二部分：土地一級開發(fā)基礎(chǔ)
Part 01：區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀
1、區(qū)域開發(fā)概念、來由；我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀
2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
■一級開發(fā)與二級開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
■介入一級開發(fā)對于二級開發(fā)的幫助
■片區(qū)開發(fā)對于二級開發(fā)的提升與幫助
■案例：萬科良渚文化村
3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容
4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求
5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系
Part 02：土地一級開發(fā)與流程
1、土地生命周期與一二三級開發(fā)
1.1 一級開發(fā)
■起始/終止階段：從毛地到凈地
■主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標獲取、政策處理
■主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府
1.2 二級開發(fā)
■起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)
■主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交
■主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機構(gòu)
1.3 三級運營
■起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出
■主要內(nèi)容：運營，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出
■主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運營商
2、一級開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)
■城市進入性；區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計。定位與規(guī)劃；區(qū)域運作策略與土地營銷；區(qū)域增值…
3、土地一級開發(fā)的基本流程
Part 03：企業(yè)參與一級開發(fā)模式分析于案例分析
1、全程運營模式
■模式解析；全程運營模式的要點
■浙江寧波某鎮(zhèn)生態(tài)新城開發(fā)（全過程參與）
2、主導整合（資源整合）模式
■模式解析；操作要點與成功要素
■江蘇蘇州某鎮(zhèn)高鐵新城開發(fā)（基建參與）
3、一級主導（二級合作）開發(fā)模式
■模式解析；操作要點與成功要素
■上海某特色航空運動主題小鎮(zhèn)開發(fā)（運營參與）
4、PPP投資（公建代建開發(fā)）模式
■模式解析；操作要點與成功要素
■慈溪某生態(tài)新城核心區(qū)的PPP投資模式案例分析（代建參與）
Part 04：民企介入?yún)^(qū)域開發(fā)的重點與特點淺析
■二級土地控制程度
■.土地出讓金返還制度
■土地超額收益分成制度
■政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第三部分：一二級聯(lián)動問題解析（討論課）
Part1：一級開發(fā)過程中的核心問題
1、土地流轉(zhuǎn)方式
■土地性質(zhì)、土地指標；土地流轉(zhuǎn)進程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算
2、資金流轉(zhuǎn)方式
■合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）
■資金監(jiān)控方式
■國內(nèi)一級開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解
3、合作方式與工作界面（合作協(xié)議中明確）
■合作方的權(quán)利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制
Part2：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制
■控制要點、城市案例啟示
4、關(guān)鍵設(shè)施控制
■控制要點、城市案例啟示
5、流程控制
■控制要點、城市案例啟示
6、其他控制方式

第四部分：一級開發(fā)中的成本與風險（討論課）
Part 1：一級開發(fā)中的成本構(gòu)成
1、成本控制風險與關(guān)注因素
■征遷安置
■土地流轉(zhuǎn)與面上政策處理
■基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
■公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)
■土地平整與工程立項
■其他
2、總的成本構(gòu)成
■各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發(fā)總成本的影響
Part 2：土地一及開發(fā)中風險與控制
1.政策風險分析
2.二級土地控制程度
3.土地出讓金返還制度
4.土地超額收益分成制度
5.政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第五部分：一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式
Part 14：政企合作模式
1、政企合作投資模式
■股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關(guān)系…
2、政府合作的管控模式
■管理架構(gòu)設(shè)計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理…
3、政企合作中權(quán)、責、利界定
■政府的權(quán)、責、利；投資企業(yè)的權(quán)、責、利；合作組織的權(quán)、責
Part 15：政企合作協(xié)議要點（結(jié)合案例）
1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解
■關(guān)于合資公司的約定
■關(guān)于項目定位與規(guī)劃的約定
■關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定
■關(guān)于土地出讓與土地指標的約定
■關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…
Part 16：退出與退出機制
1、一級開發(fā)企業(yè)退出的含義
2、一級開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式
3、一級開發(fā)企業(yè)退出一級開發(fā)可能面臨的問題
4、退出過程中核心問題的處理方案
5、方便退出的機制設(shè)立

第六部分：項目收并購專篇
Part1、收并購項目執(zhí)行的解釋
a、一級市場
b、二級市場主要的拿地模式
①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
②股權(quán)類項目
③聯(lián)營合作開發(fā)項目
④代管代建+品牌輸出項目
Part2、收并購的線索：土地線索類型
Part3、收并購的流程：收并購基本流程
⑴ 土地信息獲取階段
⑵ 土地評估階段
⑶ 土地談判階段
⑷ 土地盡調(diào)階段
⑸ 項目簽約階段
Part4、收并購的風控
Part5、項目收并購的風險梳理及防控
Part6、項目收并購過程的對價原則和方式
Part7、項目收并購過程中的資金處理
Part8、收并購的談判

【講師介紹】
曾老師，曼頓培訓網(wǎng)(www.mdpxb.com)資深講師。曾老師高級講師
現(xiàn)任某標桿房企投拓總
原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)
十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機構(gòu)，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。
任職房企期間：
主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。
主要參與的項目：
《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系。
《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設(shè)計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計元素的管控等。
《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲備研究。
《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究
《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃
《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等
任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：
編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。
主講課題：
《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》
《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》
《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項目投資測算》
《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執(zhí)行、風險控制及實操案例深度解析》

【費用及報名】
1、費用：培訓費4980元（含培訓費、講義費）；如需食宿，會務(wù)組可統(tǒng)一安排,費用自理。
2、報名咨詢：4006820825 010-56133998 56028090 13810210257 鮑老師
3、報名流程：電話登記-->填寫報名表-->發(fā)出培訓確認函
4、備注：如課程已過期，請訪問我們的網(wǎng)站，查詢最新課程
5、詳細資料請訪問北京曼頓培訓網(wǎng)：www.mdpxb.com (每月在全國開設(shè)四百多門公開課，歡迎報名學習)