距離2013年銀行從業(yè)資格考試正式考試日期11月9日、10日僅有40余天了，為幫助考生順利通過銀行從業(yè)資格考試，唯學(xué)網(wǎng)特別搜集整合資料針對(duì)銀行從業(yè)資格考試中的難點(diǎn)、重點(diǎn)加以輔導(dǎo)。此輔導(dǎo)內(nèi)容僅作參考，在復(fù)習(xí)的沖刺階段，建議考生除了突擊難點(diǎn)、重點(diǎn)知識(shí)外，還要對(duì)銀行從業(yè)資格考試有個(gè)整體的把握。以下是銀行從業(yè)資格考試輔導(dǎo)點(diǎn)之一，有關(guān)個(gè)人住房貸款的要素，具體內(nèi)容如下：

個(gè)人住房貸款的要素

(1)貸款對(duì)象

個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：

①合法有效的身份或居留證明;

②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;

③有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;

⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

(2)貸款利率

個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。中國(guó)人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。

實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

(3)貸款期限

個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購(gòu)住房的剩余使用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

(4)還款方式

個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。

(5)擔(dān)保方式

個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。

在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。

(6)貸款額度+

個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)量來確定;對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)買住房套數(shù)的增加而提高。

中國(guó)人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

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